Në disa shtete, kohët e fundit është shfaqur një dukuri e re që ka lidhje me pronat. Disa kompani ndërtimi ofrojnë shitjet e objektit të tyre para se të fillojë ndërtimi ose lançojnë një fazë të re të një projekti ekzistues. Kjo gjë bëhet me qëllim që të promovojnë projektin në fjalë dhe të njoftojnë blerësit e mundshëm para se të fillojnë punimet. Kjo zakonisht ndodh nga momenti i marrjes së tokës ku do të ndërtohet projekti deri në marrjen e licensave të nevojshme për të nisur realizimin e tij, një proces që mund të zgjasë një muaj, dy muaj ose më shumë.
Kompania shfrytëzon këtë periudhë për të reklamuar projektin e saj dhe për të tërhequr blerësit potencialë, duke u ofruar atyre mundësinë për të shprehur interesin e tyre dhe specifikimet që dëshirojnë në njësinë e pronës që duan të blejnë. Kjo bëhet përmes një formulari që kompania ofron, në të cilin blerësit shprehin dëshirën e tyre dhe specifikimet e kërkuara, duke i dhënë një numër serial që rendit rezervuesit sipas rendit të shprehjes së dëshirës. Kështu, rezervuesi i parë merr numrin një, i dyti numrin dy, i treti numrin tre, e kështu me radhë, në këmbim të një shume të caktuar parash që paguhet nga blerësi. Si inkurajim për njerëzit që rezervojnë në këtë fazë, kompania ofron çmimin për metër katror të njësisë së pronës me çmime fillestare që zakonisht janë më të ulëta se ato që ofrohen pas përfundimit të kësaj periudhe.
Për shembull, çmimi fillestar i një projekti ose një faze të re të një projekti ekzistues në një vend si Egjipti mund të jetë 38,000 pound për metër katror, dhe pas përfundimit të kësaj periudhe mund të ofrohet me 40,000 pound ose më shumë. Ky proces promovues quhet “launch,” ose “shitje në gropë”ndërsa formulari që plotëson klienti me të dhënat e nevojshme dhe specifikimet që dëshiron quhet “formulari i rezervimit serioz” (Expression of Interest), ose shkurt EOI.
Faza e çmimeve fillestare tërheq një numër të madh blerësish, dhe kompanitë bëjnë përpjekje për ta promovuar dhe ofruar këtë mundësi, për shkak të përfitimeve reciproke të të dyja palëvë që janë si më poshtë:
Së pari: Përfitimet e klientit që dëshiron të rezervojë objektin në fjalë:
1 – Klienti përfiton nga çmimi fillestar (i çeljes), sepse është më i ulët se çmimet që do të vendosen për njësitë pas përfundimit të periudhës së rezervimit.
2 – Pas përfundimit të asaj periudhe, atij mund t’i jepet një zbritje shtesë në çmimin e njësisë së pronës, pasi ai është ndër të parët që ka shfaqur interes për blerjen në këtë projekt.
3 – Mund të ketë përparësi në nënshkrimin e kontratës për njësitë më të spikatura në projekt, qoftë për banim apo investim (dhënia me qira e njësisë ose shitja e saj më vonë).
4 – Nëse klienti nuk nënshkruan kontratë me kompaninë për njësinë e pronës, për shembull nëse nuk gjen përshkrimet që ka kërkuar, ai mund të marrë tërësisht mbrapsht shumën që ka paguar si sigurim për rezervimin, pa humbur asgjë. Ndërsa nëse nënshkruan kontratën, ajo shumë do të konsiderohet si pjesë e parapagesës për blerjen e njësisë.
Së dyti: Përfitimet e kompanisë gjatë periudhës së promovimit të projektit të saj të pasurive të paluajtshme me çmimet fillestare (të çeljes):
1 – Kompania siguron shuma financiare që e ndihmojnë për të paguar kostot e nevojshme – edhe pjesërisht – për të përfunduar lejet e kërkuara ligjërisht për të filluar ndërtimin e këtij projekti, ose për të nisur një fazë të re të tij.
2 – Marrja e shumave të parave nëpërmjet rezervimit qysh në gropë nga kompania përpara se të fillojë ndërtimin e vërtetë të projektit, rrit kapacitetin e saj financiar dhe aftësinë për të përfunduar projektin e propozuar dhe projektet e tjera të saj.
3 – Kompania, nëpërmjet përshkrimit të njësive të pronës që i plotësojnë të interesuarit në formularët e rezervimit serioz (Eoi), mund të njohë preferencat dhe dëshirat e klientëve, dhe më pas të bëjë ndryshime në projektin e saj për t’i përmbushur këto dëshira, me qëllim që të mbajë këta klientë dhe të punojë për nënshkrimin e kontratave për njësitë e këtij projekti, nëse jo për të gjitha, të paktën për një përqindje të konsiderueshme prej tyre.
Vërejtje për mënyrën e zbatimit të fazës së çmimit fillestar dhe promovimit të projektit:
Disa klientë kanë shprehur vërejtjet e tyre ndaj veprimeve të disa kompanive pas përfundimit të kësaj periudhe dhe fillimit të kontraktimit të vërtetë të njësive të projektit. Prej këtyre vërejtjeve mund të përmendim sa më poshtë:
1 – Një përqindje e madhe e klientëve që kanë shprehur dëshirën për rezervim, që mund të arrijë deri në 80%, nuk do të marrin njësitë e pronës me përshkrimet që kanë përmendur në formularët e shprehjes së interesit. Kjo për shkak të disa arsyeve, si për shembull që njësitë me përshkrimet (e kërkuara) mund të kenë mbaruar dhe janë kontraktuar, edhe pse ata ishin ndër të parët që shfaqën interes. Po ashtu, klientëve nuk u është dhënë kohë e mjaftueshme për të zgjedhur njësinë e duhur, me arsyetimin se koha është e kufizuar dhe çmimet do të rriten nëse nuk kontraktohen brenda një periudhe të caktuar, ose për shkak të “dendësisë së madhe” të klientëve të tjerë të interesuar për kontraktim.
2 – Mund të ndodhë një rritje e çmimeve krahasuar me ato të ofruara gjatë periudhës së shprehjes së interesit dhe të çmimit fillestar e promovues, për arsye të ndryshme, si për shembull rritja e çmimeve të materialeve të ndërtimit, edhe pse periudha mes këtyre dy fazave nuk është shumë e gjatë, ose për shkak të rritjes së numrit të të interesuarve krahasuar me numrin e njësive të disponueshme.
3 – Disa kompani nuk respektojnë renditjen e formularëve të shprehjes së interesit gjatë fazës së kontraktimit. Kjo renditje tregon numrat e rezervuesve që duan të blejnë, por mund të ndodhë që renditja të anashkalohet dhe të mos respektohet, duke lejuar që dikush me numër 50 të avancojë përpara dikujt me numër 10.
4 – Në rast se nuk kryhet kontraktimi për një njësi pronësie, kthimi i shumës së rezervimit mund të vonohet deri në një ose dy muaj, ndërsa në parim ajo duhet të bëhet menjëherë ose të mos vonohet për një periudhë të gjatë.
Klasifikimi juridik i rezervimit të apartamentit në gropë ose çmimit fillestar promovues (launch):
Kjo marrëveshje mund të duket e ngjashme me shitblerjen me “kapar”, e cila përfshin pagesën e një pjese të çmimit nga klienti për shitësin si garanci. Nëse klienti e përfundon blerjen, ajo pjesë llogaritet në çmim, por nëse ai tërhiqet nga blerja, atëherë pagesa mbetet për shitësin. Megjithatë, kur shqyrtojmë me kujdes, ka disa dallime midis tyre:
1 – Shitblerja me “kapar” është një marrëveshje për një mall specifik dhe të caktuar, ndërsa “rezervimi në gropë”(launch) është një shprehje interesi për të blerë atë që kompania mund të ofrojë në të ardhmen.
2 – Shitblerja me “kapar” është një marrëveshje e detyrueshme me kushtin që klienti ka opsionin e anulimit, ndërsa “launch” nuk është një shitje, por një premtim nga ana e kompanisë për të shitur dhe një premtim nga klienti për ta blerë. Pra, është thjesht një premtim ose një marrëveshje paraprake nga të dyja palët.
3 – Në shitblerjen me “kapar” malli zakonisht është i disponueshëm, ndërsa në rastin e “launch” malli (njësia e pronës) ende nuk ekziston.
4 – Shitblerja me “kapar” është subjekt i debatit juridik, ku shumica e juristëve e ndalojnë atë, ndërsa shkolla hanbelite e lejon. Shumica e juristëve bashkëkohërë janë të mendimit që ajo duhet lejuar, pasi ka përfitime për të dy palët. Po ashtu në transaksionet financiare bashkëkohore, periudha kohore në të cilën gjendemi sot luan një rol mjaft të rëndësishëm, të cilës duhet t’i kushtohet vëmendje, të merret parasysh dhe të vlerësohet në atë formë që të mos bie ndesh me tekstet e sheriatit, parimeve, rregullave dhe objektivave të tij. Ky është edhe vendimi i Këshillit Ndërkombëtar për Jurisprudencën Islame, vendim nr. 72 (8/3). Ndërkohë, “rezervimi në gropë”( (launch) është thjesht një premtim jo detyrues për të dyja palët.
Kështu që, shitblerja me “kapar” është një marrëveshje me opsionin që blerësi të ketë të drejtën e anulimit, ndërsa “rezervimi në gropë”(launch) është thjesht një premtim dhe jo një marrëveshje, kështu që ato dallojnë nga njëra-tjetra. Prandaj, shitblerja me “kapar” nuk mund të anulohet përveçse nga klienti, ndërsa “rezervimi në gropë” (launch)nuk detyron asnjërën palë të përfundojë shitjen dhe nuk krijon asnjë detyrim.
Duke u bazuar në këtë, themi se “rezervimi në gropë”( (launch) është i lejuar saqë disa dijetarë kanë arritur deri aty sa të thonë se në lidhje me këtë çështje ka konsesus midis juristëve për lejimin e tij, sepse ai është thjesht një premtim, dhe jo një kontratë.
E sa i përket rritjes së çmimeve pas periudhës së “rezervimit në gropë” kjo është e lejuar, pasi në atë periudhë nuk ka ndodhur shitje. Kompania mund të jetë e sinqertë në arsyet për rritjen e çmimeve dhe nëse rezulton se ato arsye janë të rreme, në gjykimin fetar kjo konsiderohet mëkat. Gjithashtu, mosrespektimi i renditjes së formularëve “rezervimi në gropë” konsiderohet një akt i pakëndshëm.
Nëse një numër i madh klientësh nuk marrin njësinë e dëshiruar, kjo varet nga vullneti i tyre për të blerë ose jo. Sa për vonesën në kthimin e shumës së gjatë “rezervimi në gropë”, nëse blerja nuk ndodh, kjo duhet të ndjekë praktikat e zakonshme, edhe pse në parim pagesa duhet të kthehet menjëherë. Klienti ka të drejtë të ndjekë procedurat ligjore për të përshpejtuar kthimin e shumës në rast vonese.
Përktheu: Elton Harxhi
